开课小“菜”：

1.     “格物致知”带动学员主动思考。

2.     《繁花》里的石库门改造 —— 从城市记忆到商业价值的共生

第一讲 不忘初心：城市更新的底层逻辑与时代命题

热点引入：深圳棚改新政落地引发市场关注

一、政策解码：城市更新的顶层设计与发展机遇

1.     国家战略：从 “增量扩张” 到 “存量提质” 的政策脉络
（1）“十四五”规划及住建部关于老旧小区改造的工作部署

（2）改造范围、内容清单与财政支持政策解读

（3）与完整社区建设、城市体检、韧性城市建设的关联

2.     地方探索：典型城市老旧小区改造政策对比与创新点

（1）北京“劲松模式”的经验借鉴（多方参与、长效运营）

（2）上海“美丽家园”行动计划（精细化管理、风貌保护）

（3）广浙等地引入社会资本、居民参与的机制创新

3.     市场趋势：资本入局与城市更新产业化新动向
（1）央企城投主导的片区综合开发模式
（2）社会资本参与的微更新项目实践
（3）城市更新 REITs 试点进展与前景
案例：华润置地深圳大冲村旧改项目成功复盘

二、内涵外延：城市更新的多维定义与核心要素

1.     本质解析：从物理空间更新到城市系统升级
（1）物质空间改造：建筑修缮、基础设施升级
（2）产业功能重构：老旧厂区转产文创园区
（3）社会生态优化：社区治理与民生改善
案例：杭州上城区小营巷历史街区有机更新

2.     实施边界：更新项目的分类标准与适用场景
（1）拆除重建类：深圳白石洲旧改的激进与稳妥
（2）整治改善类：北京劲松小区微更新实践
（3）保护传承类：福州三坊七巷保护性开发模式
案例：成都宽窄巷子 “修旧如旧” 的文化传承

3.     价值体系：经济效益与社会效益的平衡模型
（1）土地增值收益测算方法
（2）民生配套设施的成本分摊机制
（3）历史文化保护的价值量化路径
案例：南京颐和路历史街区保护与活化利用

三、痛点破局：当前城市更新的核心挑战与关键路径

1. 痛点诊断：项目推进中的常见“堵点”

（1）居民意见不统一，协调难度大

（2）资金筹措渠道单一，社会资本进入难

（3）地下管线复杂，施工组织与安全风险高

（4）改造后长效管理机制缺失

 2. 关键路径：提升改造质效的核心抓手

（1）强化党建引领下的社区协商共治

（2）探索多元化、可持续的资金筹措模式

（3）推广精细化、微创化的工程技术与管理

（4）构建“建管一体化”的长效维护运营机制

话题讨论： 如何有效激发居民在老旧小区改造中的主体作用？

第二讲 从心到脑：城市更新的理论体系与分析工具

热点引入：北京 CBD 核心区城市更新项目启动

一、哲学思考：谦泰丰卦视角下的更新智慧

1.     谦卦：谦受益 —— 尊重城市历史文脉的更新之道

2.     泰卦：通泰达 —— 构建多元主体共赢的生态体系

3.     丰卦：丰大收 —— 以价值创造为核心的更新逻辑

二、工具赋能：项目分析与策划的实用模型

1.     SWOT 分析法：更新项目的竞争力诊断
（1）优势：区位、政策、资源禀赋分析
（2）劣势：成本压力、规划限制
（3）机会：产业升级、人口导入、资本支持
（4）威胁：政策变动、市场竞争、舆情风险

2.     资金平衡测算模型：“投入 - 产出”全周期核算
（1）土地获取成本与开发收益测算
（2）安置房建设与商品房销售平衡策略
（3）持有型物业的现金流测算方法

3.     利益相关者矩阵：多元主体需求分析
（1）核心利益者：居民、产权方的诉求响应
（2）重要利益者：政府、金融机构的合作策略
（3）次要利益者：商户、社区组织的协同机制
案例：北京朝阳区劲松北社区更新的利益相关者管理

三、独创理论：“舒适区 - 比较优势 - 变现能力” 三维模型

1.     舒适区界定：明确项目更新的核心定位
（1）基于城市能级的更新模式选择
（2）区域功能定位与项目业态匹配
（3）避免 “贪大求全” 的定位误区
案例：上海愚园路历史街区的 “小而美” 更新路径

2.     比较优势挖掘：构建项目核心竞争力
（1）历史文化资源的差异化利用
（2）产业基础与新兴业态的结合点
（3）区位交通与配套设施的优化策略
案例：深圳南头古城的文化 IP 打造

3.     变现能力构建：打通价值转化通道
（1）物业销售、租赁与资产证券化组合
（2）产业导入与税收贡献的联动机制
（3）城市更新项目的品牌溢价策略
案例：成都麓湖生态城的 “生态 + 商业” 变现模式

话题讨论：如何用 “舒适区 - 比较优势 - 变现能力” 模型优化项目策划？
实操演练：分组设计某旧厂区更新项目的三维模型方案

第三讲 从手到脚：城市更新项目落地实操与效能提升

热点引入：天津五大道历史街区修缮工程启动

一、节点把控：项目推进的关键环节与风险应对

1.     规划审批：多规合一的申报流程优化
（1）“一张蓝图” 下的规划协同机制
（2）控规调整的必要性论证与专家评审
（3）历史风貌保护项目的特殊审批要点
案例：杭州湖滨商圈更新规划审批经验

2.     工程建设：全周期进度与成本管控要点
（1）EPC 总承包模式的优势与风险
（2）代建模式在城市更新项目中的应用

（3）动态成本数据库的建立与应用
（4）施工阶段的变更签证管理技巧
案例：上海苏河湾万象天地工程管控实践

二、专项方案：核心难点的针对性解决方案

1.     资金筹措：多元化投融资模式实操
（1）城市更新基金的设立与运作流程
（2）CMBS/REITs 等资产证券化路径
（3）专项债与超长期国债
案例：深圳城市更新引导基金投资模式

2. 居民工作与社区协商

（1）建立有效的居民议事协调机制（如党建引领下的议事会）

（2）公示、听证、协商等环节的操作要点

（3）处理异议、化解矛盾的沟通技巧与方法

3. 长效管理机制构建

（1）改造后物业管理模式的选择（市场化物业、社区自管、准物业等）

（2）维修资金的筹集、管理与使用办法

（3）社区公共空间、公共设施的维护与运营

（4）引入社区规划师、责任规划师等专业力量

三、 聚焦难点：加装电梯与其他专项改造

1. 加装电梯的政策瓶颈、居民协调与实施路径

（1）“一户反对即否决”的破解之道

（2）资金分摊、后期维保责任的落实

（3）不同楼栋条件下的技术方案选择

2. 其他专项改造要点（可选，根据学员需求调整）

（1）停车场/充电桩建设与管理

（2）适老化改造的设计与实施

（3）海绵化改造与雨污分流

（4）智慧安防与社区服务平台建设

第四讲 砥砺前行：总结展望与长效价值创造

热点引入：《城市更新法》立法进程加速推进

一、课程总结 “回头瞧”：核心知识与工具复盘

1.     政策框架：从国家战略到地方实践的逻辑图谱

2.     投融资模型：“财政 + 市场 + 资本” 的多元化路径

3.     风险防控：“政策 - 市场 - 管理” 三维风险应对体系

二、撸起袖子 “向前看”：行业趋势与创新方向

1.     痛点聚焦：结合课前调研的共性问题解析
（1）央企：政策执行与市场化运作的平衡难题
（2）城投公司：资金筹措与债务风险控制压力
（3）中小企业：项目获取与资源整合能力不足

2.     合作模式创新：存量资产盘活与长效运营
（1）“留改租” 模式在租赁住房领域的应用
（2）城市更新与乡村振兴的联动发展路径
（3）TOD 模式与城市更新的深度融合

3.     落地建议：企业能力建设与战略布局
（1）建立政策研究与市场研判的专职团队
（2）加强与金融机构、产业运营商的深度合作
（3）构建 “投资 - 建设 - 运营” 全产业链能力

话题讨论：企业如何在城市更新下半场构建核心竞争力？
实操演练：分组制定企业城市更新能力提升行动计划

课后专题研究作业